Viviendas sufren fuerte alza de precios ante incremento de más de $1.000 de la UF en menos de seis meses

La Unidad de Fomento (UF) ha registrado un aumento de $1.040 entre el 1 de enero y el 12 de junio de este año, posicionándose en los $40.771. Esta escalada ha provocado un incremento sostenido en el valor de las viviendas, según advierten expertos y la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) de Concepción, cuyos representantes manifiestan su preocupación por el impacto en el negocio inmobiliario.

Para ejemplificar: en el caso de los inmuebles de 3.000 o 4.000 UF —que concentran el grueso del mercado—, dicha fluctuación semestral se traduce en un alza de entre 3 y 4 millones de pesos, respectivamente.

Javier Sepúlveda, docente de la Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas (Facea) de la Universidad de Concepción (UdeC) y exseremi de Economía del Biobío, explicó que la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) entre enero y mayo de este año alcanzó un 2,8%, lo que ha incidido en el avance diario de la UF.

“Esto quiere decir, por ejemplo, que una vivienda de 4.000 UF hoy está $4 millones o un poco más cara de lo que estaba el 1 de enero. Significa un mayor costo para las personas que adquieren créditos hipotecarios, donde no solo deben pagar un pie más alto, sino que el total del crédito también aumenta, encareciendo el valor final de los inmuebles”, señaló el académico.

“Es parte de la dinámica inmobiliaria que la UF varíe permanentemente al mismo ritmo de la inflación y, por lo tanto, el mercado se reajusta”, agregó.

Sepúlveda advirtió, además, que otro valor que se incrementa es el de los dividendos de quienes ya son propietarios y están pagando su deuda hipotecaria. “Esto también significa seguros de vida, de salud o automotrices más caros por estar expresados en UF, al igual que todos aquellos servicios tarifados en esta unidad”, sumó.

Alerta gremial por desistimientos

Jorge Coloma, presidente de la CChC sede Concepción, sostuvo que se trata de un escenario complejo debido al fuerte repunte de la unidad de cuenta. “El primer trimestre tuvimos muy malas cifras, con casi un 40% de desistimiento de familias que tenían unidades reservadas producto, también, de la imposibilidad de acceder a créditos. Esperamos que la banca las apoye; ya lo hemos visto con BancoEstado, que lanzó un “Hipotecario Pro” con una tasa especial de 3,1%, lo que mitiga el aumento de la UF”, afirmó.

“Esta medida permite que las familias accedan a financiamiento de largo plazo con una tasa más baja, lo que, de alguna manera, exige menos renta y un menor porcentaje del ingreso mensual”, añadió.

A propósito de la próxima Finco 2026 (a realizarse el 19, 20 y 21 de junio), el líder gremial comentó que esperan que el ministro de Vivienda y Urbanismo, Iván Poduje —quien asistirá a la inauguración—, entregue detalles del nuevo subsidio DS01 para la clase media, con un tramo de hasta 4.000 UF. Según Coloma, en este segmento se concentra el 80% de la oferta inmobiliaria en el Gran Concepción, por lo que la medida sería un aporte positivo para mitigar el impacto de la UF.

Asimismo, el dirigente apuntó a la necesidad de renovar la vigencia de las tasas de interés preferenciales. “Se habla de alrededor de 100 mil unidades para una nueva “tasa 2.0”, lo que significa el beneficio de una tasa fija menos un 1% de subsidio que ayuda de manera importante al acceso financiero de las familias. El subsidio a la tasa y el DS01 para la clase media, sumados al esfuerzo de la banca por rebajar los intereses, son las medidas que esperamos ver implementadas con fuerza en la Finco 2026”, enfatizó.

Precios y sueldos

Por su parte, Sergio Jara, gerente general de Valmar, consejero nacional de la CChC y vicepresidente del Comité Inmobiliario del gremio en Concepción, aportó cifras que evidencian la transformación del mercado.

“En 2020, una casa de 2.700 UF, con el valor de la unidad en ese año, costaba alrededor de $80 millones en pesos. Esa misma vivienda hoy vale 4.000 UF; es decir, al precio actual, cuesta $180 millones. Esto se debe, además del incremento tradicional de una propiedad, a la alta inflación que tuvimos, la cual fue muy fuerte durante 2022 y sigue golpeando a la fecha”, afirmó el ejecutivo.

Más en detalle, Jara explicó que el impacto de una UF más alta se percibe primero en el ahorro necesario para el pie del crédito hipotecario. “Una casa de 3.000 UF en 2019 costaba $74 millones y hoy vale $120 millones; es decir, el precio aumentó en un 60% aproximadamente en pesos. Cabe preguntarse si los sueldos desde 2019 a la fecha subieron ese mismo 60%, y la respuesta es no”.

Para el gerente de Valmar, existen dos efectos críticos. “Si se tuvieran las mismas condiciones de financiamiento de 2019 o 2020, cuando el pie era del 10% y prestaban el 90%, se necesitaban $7,4 millones para el pie de una casa de 3.000 UF. Ahora, la banca exige un 20% de pie y solo financia el 80%, y la casa ya no cuesta $74 millones, sino $120 millones. Por lo tanto, se requieren $24 millones de ahorro inicial solo para reservar la propiedad”, detalló.

Para paliar este complejo escenario, Jara concordó en la importancia de mantener los subsidios a los intereses hipotecarios: “El subsidio a la tasa logró bajar el interés en aproximadamente un 1%, lo que se tradujo en que un dividendo de $500 mil tuviera una rebaja mensual de alrededor del 10%. Es una medida que el actual Gobierno debería mantener”.

Finalmente, advirtió sobre el impacto colateral en el empleo regional. “En el Biobío, como industria de la construcción, generábamos cerca de 65 mil empleos y hoy estamos en 55 mil trabajadores; es decir, hay 10 mil desempleados y proyectamos una reducción de hasta 50 mil empleos en total. Son 5 mil puestos más que se perderían si no se reactiva el sector (…). Esto, además, reduce las opciones de abordar el déficit habitacional, que alcanza a 85 mil familias en la Región”.

Costos de edificación al alza

Nicolás Aedo, ingeniero constructor y gerente general de la constructora Integra Industrial Ltda. —especializada en viviendas y mantención industrial—, se refirió a cómo ha percibido el impacto de la UF en los costos de edificación, observando un incremento directo en las materias primas.

“Hemos visto un alza en los precios porque todo se encarece. Con el aumento de los combustibles todo subió y, desde 2019 con la pandemia, los valores se dispararon. Entonces, es normal tener que reajustar. Si antes el metro cuadrado de construcción estaba en $700 mil, hoy puede llegar a $1 millón”, concluyó Aedo.