Gran Concepción vive una revolución inmobiliaria: oficinas se reinventan y crecen las viviendas

Urbanistas destacan que mezclar comercio, espacios laborales y viviendas revitaliza la ciudad.

El mercado inmobiliario del Gran Concepción atraviesa uno de los procesos de transformación más importantes de la última década. La consolidación del trabajo híbrido, la alta demanda por viviendas y el creciente valor del suelo urbano están modificando la manera en que se diseñan, construyen y ocupan los edificios de la capital regional.

Mientras los departamentos mantienen una fuerte demanda impulsada por estudiantes y profesionales jóvenes, el mercado de oficinas ha debido adaptarse a nuevas exigencias, dando paso a proyectos que combinan espacios residenciales, comercio y servicios en un mismo inmueble.

Consecuencias pospandemia

La tendencia responde a una realidad que ha ido cambiando progresivamente tras la pandemia. Si hace algunos años el centro de Concepción concentraba la mayor parte de la actividad corporativa, hoy las empresas buscan espacios más flexibles, mejor conectados y capaces de ofrecer una experiencia distinta a sus trabajadores y clientes.

Paralelamente, la presión por acceder a viviendas cercanas a universidades, centros de salud y servicios básicos ha fortalecido el mercado residencial, consolidando un nuevo escenario para el desarrollo urbano del Gran Concepción.

Las cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Biobío reflejan este fenómeno. El mercado de arriendos residenciales opera actualmente bajo un escenario de alta ocupación, alcanzando un 93% promedio en el área metropolitana. Se trata de uno de los niveles más elevados de los últimos años, impulsado principalmente por la constante llegada de estudiantes universitarios y profesionales que privilegian vivir cerca de sus lugares de estudio o trabajo.

Comunas como Concepción y San Pedro de la Paz concentran gran parte del interés inmobiliario, especialmente en departamentos cuyo valor no supera las 4.000 UF. La alta demanda ha mantenido una importante plusvalía en los sectores céntricos, aunque también ha contribuido al incremento sostenido del precio del suelo urbano.

Actualmente ya se tramitan iniciativas en el centro penquista que consideran departamentos residenciales junto con placas comerciales, oficinas flexibles y servicios, una fórmula que busca mantener activos los edificios durante todo el día y responder a una demanda mucho más diversa que hace algunos años.

El fenómeno también se refleja en la ubicación de los nuevos polos corporativos. Si tradicionalmente el eje de Tribunales concentraba gran parte de las oficinas de profesionales, estudios jurídicos y empresas, hoy sectores como Lomas de San Andrés y el entorno de la autopista Concepción-Talcahuano ganan protagonismo gracias a su conectividad y a la presencia de centros médicos e instituciones financieras.

El arquitecto y doctor en Urbanismo, Sergio Baeriswyl, considera que esta evolución responde a una lógica urbana que ya ha demostrado buenos resultados en otras ciudades. “La tendencia general es que los edificios sean mixtos. Esto ha dado buen resultado en proyectos innovadores y permite considerar comercio y servicios en los pisos inferiores, junto a oficinas y también residencias”, explicó.

A juicio del urbanista, este tipo de desarrollos permite romper con la especialización excesiva que históricamente caracterizó a distintas zonas de la ciudad. Según indicó, cuando un barrio funciona únicamente durante el horario laboral pierde dinamismo y calidad urbana una vez finalizada la jornada. “La reconversión de edificios de oficinas en residenciales es algo que ya está en discusión y puede ser un aporte (…) al complementar la diversidad funcional de los edificios y la ciudad”, afirmó.

Sin embargo, esta transformación también enfrenta importantes desafíos económicos y técnicos. El director del Departamento de Urbanismo de la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Geografía de la Universidad de Concepción, Mauro Fontana, explicó que adaptar edificios construidos originalmente como oficinas para destinarlos a viviendas implica costos elevados debido a las diferencias en su diseño.

Según señaló el académico, las oficinas responden a una lógica completamente distinta a la de un departamento, tanto en distribución interior como en instalaciones, lo que hace que una eventual reconversión requiera inversiones importantes. “Todo esto tiene altos costos. El precio de suelo en Concepción centro es alto y me imagino que reconvertir una oficina en un departamento, que fue pensado con otra lógica, es complejo; las oficinas tienen una lógica de diseño bien distinta a la de un departamento”, sostuvo.

El especialista añadió que aún existe incertidumbre sobre el retorno económico de estos proyectos. “No sé cuán rentable puede ser arrendarle a una persona o a una familia; está pensado para individuos, no sé si eso será rentable para el empresario inmobiliario”, comentó.

Encarecimiento del precio del suelo

El encarecimiento del suelo constituye precisamente uno de los principales factores que está impulsando la expansión inmobiliaria hacia otras comunas del Gran Concepción. Actualmente, el valor promedio del metro cuadrado en departamentos céntricos alcanza las 57,5 UF, situación que ha limitado la disponibilidad de terrenos para nuevos desarrollos y ha obligado a las empresas a mirar hacia sectores que hace algunos años eran considerados periféricos.

San Pedro de la Paz, Chiguayante y diversos sectores cercanos al río Biobío concentran buena parte del crecimiento residencial reciente. No obstante, este proceso también ha abierto un debate respecto de la capacidad de la infraestructura vial para absorber el aumento de población y sobre los impactos ambientales derivados de la expansión urbana.

Realidad de quienes buscan oficinas

Mientras tanto, quienes buscan instalar sus actividades profesionales en el centro penquista perciben directamente las consecuencias de este nuevo escenario.

El abogado independiente, Patricio Fuentes, comentó que encontrar una oficina bien ubicada se ha convertido en una tarea compleja. “Llevo varias semanas buscando una oficina en el centro porque necesito estar cerca de los tribunales y de mis clientes, pero me he encontrado con precios bastante altos para espacios que, muchas veces, requieren remodelaciones“, señaló.

El profesional agregó que la escasa disponibilidad en sectores estratégicos lo ha obligado incluso a evaluar otras zonas de la ciudad, aun cuando ello implique alejarse del tradicional polo jurídico ubicado en el centro penquista.

Una experiencia similar vive la diseñadora gráfica, Valentina Rojas. La emprendedora explicó que pretendía instalar un pequeño estudio en el centro de Concepción, pero el costo de los arriendos terminó modificando sus planes. Según relató, incluso oficinas de reducido tamaño presentan valores superiores a los presupuestados, a lo que se suman gastos comunes elevados que dificultan el inicio de nuevos emprendimientos.

Frente a ese escenario, hoy analiza alternativas como oficinas compartidas o espacios ubicados en sectores emergentes como Lomas de San Andrés, donde observa una oferta más moderna y adaptada a las necesidades actuales.