Las claves y alcances en Biobío de las tres medidas que buscan reactivar el mercado inmobiliario

Sergio Jara, líder del Comité Inmobiliario de la CChC Concepción, detalla el beneficio proyectado para cerca de 1.250 viviendas en la zona.

Un subsidio 2.0 a la tasa de créditos hipotecarios, el Fondo de Garantías Estatales (FOGAES) y un descuento focalizado del IVA a la construcción conforman un paquete de tres medidas que buscan reactivar y dinamizar el mercado inmobiliario tanto en la Región del Biobío como en el resto del país.

Para precisar cómo se traducen las oportunidades asociadas a estos incentivos, Sergio Jara, nuevo presidente del Comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Concepción, analizó el escenario actual del sector en la zona.

En entrevista con Diario Concepción, el también gerente general de Empresas Valmar detalló el impacto proyectado. “En el Gran Concepción nos podremos beneficiar con cerca de 1.250 unidades, una cifra significativa considerando que representa alrededor del 20 % de la oferta disponible en el mercado actual”, señaló, en referencia a la ampliación del subsidio a viviendas de hasta 6.000 UF, actualmente en trámite en el Congreso Nacional.

Asimismo, Jara recordó los resultados de iniciativas previas. “El FOGAES va acompañado del subsidio a la tasa; son dos elementos complementarios. En su momento, esto permitió reducir el dividendo, rebajar la exigencia de renta y disminuir el nivel de ahorro requerido”, explicó.

Para graficar el efecto práctico de estas herramientas, el dirigente gremial ejemplificó que “Una vivienda de 180 millones de pesos (4.500 UF) requiere habitualmente un pie de 36 millones de pesos. Gracias al subsidio y al FOGAES, ese monto se puede reducir de 36 a 18 millones de pesos”.

-¿En qué porcentaje mejoraron las ventas de viviendas en la Región con los subsidios a la tasa hipotecaria anterior y cuánto pueden mejorar con este proyecto de ley con un subsidio 2.0?

-Hay que entender primero una cosa: la oferta en el Gran Concepción de viviendas, cerca del 80%, se concentra entre las 2.000 y las 4.000 Unidades de Fomento (UF). Por lo tanto, el impulso que le dio el subsidio de la tasa más la garantía FOGAES fue súper importante y relevante, ya que, en particular, nosotros durante el primer semestre del 2023 las ventas estaban bastante estancadas y esto vino a reactivar más o menos en torno a un 30% el aumento de las ventas de las viviendas en ese segmento de mercado, entre las 2.000 y 4.000 UF, que corresponde al 80% de las viviendas que están en oferta en el Gran Concepción.

-Y en términos de segmento económico social, ¿ese tramo de UF también va dirigido a un grupo de beneficiarios que es más amplio?

– Efectivamente, más o menos entre 2.000 y 4.000 UF son familias que ganan un ingreso familiar entre un millón y medio de pesos y aproximadamente 2.300.000, 2.600.000 pesos. Ahí está el segmento que puede comprar viviendas entre 2.000 y 4.000 UF. Ahora, cuando ampliamos al rango de las 6.000 UF, tenemos que, al menos en Concepción, el 95% de la oferta va a poder tener y acceder a este subsidio de la tasa, lo cual es una muy buena noticia.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que nosotros hoy día en el Gran Concepción, en las últimas mediciones que hicimos, tenemos 6.500 unidades en oferta en el mercado. Hay un dato relevante ahí: que, en rigor, en mayo, teníamos 5.600 unidades en oferta y subió a 6.500 producto de la Finco. En el mes de junio tuvimos una subida muy relevante que hizo que ingresaran cerca de 900 unidades al mercado para oferta, pero unidades que ingresan en blanco, muchas de ellas, que esperan a tener el 30% de preventa (o 20% según las condiciones que dé el banco que le va a financiar el proyecto) para poder comenzar a iniciar obras.

Entonces, respecto a ese punto, este subsidio de la tasa a las 6.000 UF, de estas 6.500 en oferta, es altamente probable que va a poder ayudar a 1.250 unidades (cerca del 20% de la oferta que está disponible en el mercado hoy día.) porque tenemos 1.250 unidades terminadas, por lo tanto, que están para venta inmediata. Y tenemos cerca de 1.100 unidades que están en periodo de terminaciones. Esto, porque este subsidio de la tasa tiene un tiempo determinado, que son 12 meses desde cuando se promulgue la ley, y adicionalmente la eliminación transitoria del IVA también es por 12 meses.

Tendremos un doble efecto: por un lado vamos a tener el tema del IVA que se va a eliminar a las viviendas, que ya se aprobó en la Ley de Reconstrucción Nacional, y por otro lado está esta nueva ley que ya pasó por la Comisión de Hacienda de la Cámara, pasó la sala de la Cámara y fue rápidamente despachada al Senado y creemos que se va a aprobar. Va a beneficiar principalmente a las viviendas que están en stock hoy día, que están terminadas, producto de que, de acuerdo a la cantidad de subsidios que se entregaron, que fueron 50.000 inicialmente y ahora son 80.000, con las 90.000 solicitudes que ya existen ya se copan los 80.000. Claro que no todas esas solicitudes van a ser calificables, por lo tanto creemos que sí va a tener un efecto positivo.

– ¿Como Cámara tienen la cifra de cuánto incidió el FOGAES en la compra de viviendas o en el acceso a créditos en Biobío?

-Tenemos la estimación de acuerdo a cómo se fueron comportando y subieron las ventas, y eso fue en torno al 30% que pudieron mejorar durante el segundo semestre.

– ¿Pero eso en conjunto de las medidas, o solo FOGAES?

– Es que el FOGAES va acompañado del subsidio de la tasa, son los dos elementos que están ahí. Y eso permitió, por un lado, bajar el dividendo, bajar los requisitos de renta que necesitaba una persona y, por otro lado, también permitió reducir el ahorro que se requería. Por lo tanto, fue una tremenda herramienta que si bien está focalizada en aquellas viviendas que son para entrega inmediata, igual va a permitir ayudar para poder reactivar la construcción porque muchas inmobiliarias o muchos proyectos tienen parada su inversión producto de que tienen stock. Entonces, si ese stock se liquida, van a partir los nuevos proyectos; y si parten los nuevos proyectos, se vamos a comenzar a generar empleo y vamos a comenzar a reactivar la economía y nosotros como construcción somos una de las industrias que más empleo genera en el país.

-Si se aprueba el “subsidio 2.0”, concretamente ¿qué beneficio tendrán las familias? ¿Van a poder adquirir crédito hipotecario? ¿Van a poder efectivamente comprar una vivienda?

– Por ejemplo, una vivienda de 4.500 UF, que de acuerdo al nuevo tramo, que antes no entraban y que ahora sí van a poder entrar, para una vivienda de 4.500 UF estamos hablando de 180 millones de pesos en que puede parecer mucha plata, pero resulta que los productos se están vendiendo a ese valor muchas de las unidades, producto también de las alzas que han tenido constantemente los valores de las viviendas a raíz del aumento de los costos de mano de obra, de los materiales, de todas las imposiciones normativas que se le han ido agregando a las viviendas que al final de cuentas han terminado encareciéndolas y alejando cada día más el sueño de la casa propia de las distintas familias de nuestro país.

Entonces, por un lado, tenemos el tema de esta vivienda de 4.500 UF que son, como te decía, 180 millones de pesos. Hoy día como está, sin el subsidio, para poder comprarme esa casa yo necesitaba un ahorro de 36 millones de pesos aproximadamente.

-¿Cuánto es la demanda en la Región de viviendas de 4.500 UF?

-En la región, en el Gran Concepción, estamos hablando en torno al 10% de toda la demanda total, porque la demanda total está concentrada entre las 2.000 y las 4.000 UF. Pero volvamos al ejemplo: una casa de 180 millones de pesos, necesita 36 millones de pesos de pie. Gracias al subsidio y el FOGAES, ese pie lo puedo disminuir de 36 a 18 millones de pesos.

-¿Cómo funciona el descuento del IVA?

– Va a depender del tipo de inmobiliaria de cuál va a ser el descuento que se va a poder hacer. Tenemos inmobiliarias que se generan de “giro único” o inmobiliarias que se generan para hacer un proyecto específico. Y hay otras inmobiliarias, como por ejemplo Valmar, que tiene un mismo RUT y va haciendo sus proyectos en el tiempo y va avanzando y va manteniendo.

Si una empresa como Valmar ya se consumió el crédito de un proyecto determinado, el crédito fiscal del IVA, va a poder ocuparlo a través de otros proyectos, porque eso lo permite la ley. Entonces, al estar en esa situación, la rebaja que va a poder hacer Valmar, por ejemplo, va a ser entre un 10% y un 13% del valor de la vivienda, que es un valor muy importante. Es decir, si yo le sumo a esta misma vivienda que ya no me va a costar 4.400 UF, me va a costar 4.100, eso se va a traducir que en realidad el dividendo, con el doble efecto, va a bajar desde $750 mil a cerca de $650 mil, es decir, ya son $100 mil pesos que es harta plata, y de una exigencia de $2 millones y medio a una exigencia de cerca de $2 millones de renta para acceder al crédito hipotecario.