La reciente apertura de la Municipalidad de Concepción para revisar los límites de altura en nuevas edificaciones reabrió una discusión que parecía zanjada hace años en la comuna.
Cuando se aprobó la Modificación N°15 del Plan Regulador Comunal (PRC), en 2021, el foco estaba puesto en contener la hiperdensificación y reducir los impactos que los edificios en altura generaban sobre distintos barrios de la ciudad.
Hoy, en cambio, esto parece haberse desplazado hacia otro problema: la disminución de nuevos proyectos inmobiliarios, el alza del valor del suelo y la capacidad de la comuna para responder a la demanda habitacional.
Con todo, el tema volvió a instalarse luego de que el alcalde Héctor Muñoz manifestara disposición a revisar la normativa vigente y abrir un nuevo debate sobre los límites de altura. Dicha señal fue bien recibida por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).
Razones para revisar el PRC
A pesar de la repercusión inicial, el planteamiento encontró eco en especialistas que, más allá de la argumentación del gremio, consideran razonable evaluar los resultados obtenidos desde la entrada en vigencia del instrumento.
Uno de ellos es el arquitecto, urbanista y doctor en Urbanismo Sergio Baeriswyl, quien sostuvo que toda normativa de planificación debe ser revisada periódicamente para verificar si está cumpliendo los objetivos para los cuales fue diseñada.
“Siempre es necesario revisar la normativa de un PRC para verificar si ella está permitiendo mejorar las condiciones de desarrollo y una mejor calidad de vida de sus habitantes”, afirmó.
A juicio del profesional, la evidencia disponible muestra que la normativa no necesariamente está alcanzando los objetivos que se propuso.
“La evidencia basada en los permisos de edificación otorgados bajo la actual normativa no muestra buenos resultados, lo cual debe llamar a las autoridades a revisar la actual normativa y abrir una discusión”, indicó.
Asimismo, agregó que “es razonable pensar que, si los objetivos propuestos en el año 2021 no se están alcanzando, deben ser revisados y abrir una discusión urbanística para corregirlos, de ser necesario”.
Ahora bien, aunque la normativa comenzó a regir en julio de 2021, decenas de proyectos continuaron avanzando bajo las reglas anteriores gracias a permisos obtenidos antes de la modificación.
En octubre de 2022 se informaba la existencia de 55 permisos para edificios superiores a 15 pisos otorgados bajo la normativa previa. Un año más tarde, la Dirección de Obras Municipales reportaba que solo uno de esos proyectos había iniciado obras.
Sin embargo, el escenario comenzó a cambiar. En septiembre de 2024 se informó que existían 43 proyectos de este tipo con permisos vigentes. De ellos, 17 ya habían sido recepcionados, 11 se encontraban en construcción y otros 15 aún no iniciaban obras.
Para Baeriswyl, uno de los principales argumentos utilizados para justificar la modificación tampoco muestra resultados concluyentes.
“La modificación realizada el año 2021 afirmaba que, al reducir las alturas de las edificaciones y la constructibilidad, bajarían los valores del suelo y ello permitiría construir edificios de menor altura. La evidencia muestra que los valores del suelo en el centro de Concepción siguen subiendo, lo cual limita las posibilidades del mercado inmobiliario de la vivienda”, sostuvo.
Según expuso, esto termina impactando tanto la oferta disponible como los valores de venta y arriendo de las viviendas.
Argumentos del gremio constructor
Consultados en mayor profundidad por Diario Concepción, desde la CChC Concepción aseguran que los datos observados desde la entrada en vigencia de la Modificación N°15 refuerzan la necesidad de revisar el instrumento de planificación.
El gremio afirma que los permisos de edificación habitacional han experimentado una fuerte caída desde 2021.
“Desde que se limitaron alturas y densidades, los permisos de edificación habitacional cayeron un 74%. Al mismo tiempo, el valor del suelo creció más de un 208% entre 2020 y 2025, ubicando a Concepción como la segunda ciudad con mayor alza de precios del país, luego de Concón”, señalaron.
La entidad sostiene además que “los proyectos que hoy están en construcción fueron aprobados según la antigua normativa, los cuales han sido prorrogados en dos ocasiones”.
“Según nuestras estimaciones, bajo el nuevo PRC, no suman más de siete los proyectos en altura aprobados en estos cinco años. Esto hace prever que, en dos o tres años, tendremos muy pocas obras en ejecución”, añadieron.
Por otro lado, plantearon que “la restricción de alturas dejó a Concepción sin capacidad para absorber su propia demanda habitacional. El resultado: más sitios eriazos, viviendas más caras y un traslado del desarrollo inmobiliario hacia San Pedro de la Paz, comuna que enfrenta una crisis vial importante”.
Sin embargo, reconocen que las dificultades que enfrenta la actividad inmobiliaria no pueden explicarse únicamente por factores regulatorios, pues “si bien el encarecimiento de la construcción, las restricciones financieras y la menor demanda también han afectado la inversión inmobiliaria en todo Chile, la caída significativamente más profunda a nivel nacional se observa en Concepción”.
A juicio de la organización, aquello constituye una señal de que existen factores regulatorios locales que estarían limitando la generación de nueva oferta habitacional.
Calidad del espacio público
Volviendo con Baeriswyl, el experto estima que la discusión no debería centrarse exclusivamente en definir un número máximo de pisos, sino en la relación entre las edificaciones y el espacio público disponible.
“La altura de la edificación depende fundamentalmente de la relación con el espacio público disponible. En avenidas amplias la altura de la edificación puede ser mayor, mientras que en calles angostas debe ser menor”, explicó.
Más que una discusión centrada únicamente en la cantidad de pisos permitidos, el urbanista estima que el desafío está en encontrar un equilibrio entre crecimiento urbano, acceso a la vivienda y calidad de vida.
Buscando complementar el debate con datos actualizados, Diario Concepción consultó al municipio penquista por la situación actual de los proyectos de más de 15 pisos aprobados en la comuna, así como por el número de permisos vigentes, obras en ejecución y autorizaciones que han caducado desde la entrada en vigencia de la Modificación N°15. No obstante, al cierre de esta edición la casa edilicia no había remitido una respuesta.